長崎で古い家・築年数が経った物件を売却する方法｜築30年・40年でも売れるポイントを解説

「築年数が経ちすぎているから、もう売れないだろう」と思って売却をためらっていませんか？

長崎で不動産の売却相談を受けていると、古い家を持つオーナーの方からこうした声をよく耳にします。しかし、築年数が経過していても、売却できないわけではありません。大切なのは、物件の状態や立地に合った「売り方」を選ぶことです。

この記事では、長崎で古い家・築年数が経った物件を売却する方法を、売却方法の選び方から長崎ならではの注意点まで、わかりやすく解説します。

スター不動産株式会社長崎の不動産売却・買取

長崎に密着して8年。古い家・斜面地・再建築不可といった売りにくい物件のご相談にも、地域を知り尽くしたスタッフが粘り強く対応します。「いくらで売れる?」という段階のご相談も大歓迎です。

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古い家でも長崎で売却できる？まず知っておきたい基本

築年数が経った家が「売れない」と思われる主な理由

築年数が経った家が売りにくいと感じる主な理由のひとつが、建物の法定耐用年数です。税務上、木造一戸建ての法定耐用年数は22年とされており、この年数を超えると建物の資産価値は帳簿上ほぼゼロとみなされます。

ただし、これはあくまで税務上の目安です。建物の実際の状態や立地条件によって、市場での売却価格は大きく異なります。また、建物の価値がゼロに近くなっても、土地の価値は残ります。長崎市内でも需要が根強いエリアでは、土地値として十分な価格で取引されるケースがあります。

法定耐用年数は税務上の概念であり、建物の実際の使用可能年数とは異なります。売却価格への影響は物件の状態・立地等によって異なります（2026年6月時点の情報）。

築年数と査定額の関係（目安）

一般的に、木造一戸建ての場合、築20年を超えると建物価値が大きく下落する傾向があります。築30〜40年になると、査定では建物部分をほぼ考慮せず、土地値に近い形で評価されるケースが多くなります。

ただし、これはあくまで一般的な傾向です。メンテナンスの状況・リフォーム歴・建物の構造によっては、より高い評価を受けることもあります。また、長崎市内でも地域によって土地需要に差があるため、同じ築年数でも査定額は変わります。

長崎で古い家を売却する4つの方法

① そのまま（古家付き土地として）売却する

建物を解体せず、現状のまま「古家付き土地」として売り出す方法です。

メリット

解体費用がかからない
すぐに売り出しを開始できる

デメリット

買い手が「解体費用を負担する前提」で価格交渉してくることが多い
買い手の間口が更地より狭くなる場合がある

向いているケース: 立地が良く土地需要が見込める場合、解体費用が土地値を上回りそうな場合、売却を急いでいない場合。

② 解体して更地にしてから売却する

建物を解体し、更地の状態で売り出す方法です。

メリット

買い手の用途が広がり、早期売却を狙いやすくなる
建物の状態に関する不安を買い手に与えずに済む

デメリット

解体費用がかかる（木造30坪の目安として90〜150万円程度とされることが多いですが、建物の規模・構造・廃材処理の方法等で大きく変動します）
解体後に売れない場合、土地の固定資産税が大幅に上がるリスクがある（住宅用地の軽減特例の対象から外れるため）

向いているケース: 立地が良く土地値が解体費用を上回ると見込まれる場合、早期売却が優先の場合。

解体費用は必ず複数の業者に見積もりを取り、比較検討することをお勧めします。安易に解体すると、売却価格に見合わない費用が発生するケースもあります。

③ 不動産会社に買取してもらう

仲介を通さず、不動産会社が直接購入する方法です。

メリット

早期・確実に売却できる
仲介手数料が不要
建物の状態を問わず売却できる場合がある

デメリット

仲介による売却と比べて、売却価格が低くなる傾向がある（買取価格は物件の状態・立地・再販にかかる費用などを踏まえて個別に決まります）

向いているケース: 急いで売却したい場合、老朽化が激しく仲介が難しい場合、遠方に住んでいて管理が難しい場合。

④ 古民家・リノベーション向け物件として売り出す

築50年を超え、和室・土間・梁などの和風要素が残っている家は、「古民家」としてリノベーション志向の買主にアピールできる場合があります。

近年、古民家をカフェや宿泊施設として活用する需要も生まれており、長崎の歴史ある街並みとの相性が良いケースもあります。ただし、買い手層は限られるため、通常の売却より時間がかかることが多いです。

主な3つの売り方を比較

項目	古家付き売却	更地にして売却	買取
事前の費用負担	なし	解体費用がかかる	なし
売却スピード	買い手次第	早期売却を狙いやすい	最短・確実
価格の傾向	交渉で下がることも	土地値を狙いやすい	市場価格より低め
向いている人	急がず高値を狙いたい方	立地の良い物件の方	早く確実に手放したい方

長崎ならではの注意点｜斜面地・再建築不可物件について

斜面地・坂道の物件は売れないの？

長崎は「坂のまち」として知られ、斜面地や急な坂道沿いの物件が多くあります。車が入れない・徒歩のみのアクセスという物件は、買い手が絞られやすく売却が難しいと感じやすいです。

ただし、「売れない」わけではありません。隣接地の所有者や、景観・古民家の雰囲気を重視する買主が購入するケースもあります。また、長崎の夜景スポット近くの斜面地は、観光・宿泊用途での需要が生まれることもあります。

売れにくい立地の場合こそ、地域の事情を熟知した地元の不動産会社に相談することが重要です。

再建築不可物件の場合はどうする？

建築基準法の「接道義務」（敷地が幅4m以上の道路に2m以上接すること）を満たさない物件は、再建築不可物件となります。長崎の古い住宅密集地や斜面地では、この接道義務を満たさない物件が一定数あります。

再建築不可物件は売却自体は可能ですが、売却価格は通常の物件より大きく下がる傾向があります。また、住宅ローンが組みにくいため、買い手は現金購入できる方に限られやすいです。

対処法としては、隣地所有者への売却打診や、再建築不可物件の取り扱いに慣れた地元の不動産会社への相談が有効な場合があります。

物件が再建築不可かどうかは、接道の状況・用途地域等によって異なります。事前に不動産会社または長崎市の担当窓口にご確認ください（2026年6月時点の情報）。

売却前に知っておきたい注意点

契約不適合責任について

2020年4月の民法改正により、それまでの「瑕疵担保責任」が契約不適合責任に変わりました。改正後は「隠れた瑕疵」という概念がなくなり、売主は契約の内容に適合しない不具合についてより明確に責任を負うことになっています。

古い家ほど雨漏り・シロアリ被害・基礎のひび割れ等の不具合が起きやすいため、売却前に不具合の有無を把握し、契約書に明記することが重要です。

制度の詳細は変更される場合があります（本記事は2026年6月時点の情報です）。

インスペクション（住宅診断）の活用

インスペクションとは、建物の状態を第三者の専門家が診断するサービスです。事前にインスペクションを受けておくことで、以下のメリットがあります。

買主の不安が軽減され、成約しやすくなる
不具合を事前に把握・契約書に明記でき、引渡し後のトラブルを防げる
「瑕疵担保保険」の付保が可能になる場合がある

費用は建物の規模・業者によって異なりますが、5〜10万円程度かかる場合が多いです。古い家ほど活用価値が高いといえます。

よくあるご質問

築40年を超えた家でも本当に売れますか？

売れる可能性は十分あります。建物の価値がほぼゼロと評価されても土地の価値は残るため、立地や状態に合った売り方を選ぶことが大切です。

解体してから相談したほうがよいですか？

解体前のご相談をおすすめします。更地にすると固定資産税が上がる可能性があるほか、古家付きのまま売却したほうが有利なケースもあるためです。

まとめ｜古い家の売却は「方法の選択」と「地元の不動産会社への相談」がカギ

築年数が経っていても、土地の価値は残る。「売れない」と決めつける前に、まず査定を受けることが大切です。
売却方法は4つ（古家付き売却・更地売却・買取・古民家売り出し）。物件の状態・立地・売却の急ぎ度合いによって最適な方法は異なります。
長崎特有の斜面地・再建築不可物件も、地域事情を知る不動産会社であれば対応できるケースがあります。
売却前のインスペクションで建物状態を把握しておくと、安心して売却を進められます。

古い家の売却は、一般的な売却よりも考慮すべき点が多くあります。スター不動産では、長崎の地域特性を熟知したスタッフが、物件の状態に合った売却方法を一緒に考えます。ご相談から売却完了までの流れは次の3ステップです。

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