長崎の不動産売却で「囲い込み」が心配な方へ｜2025年に変わったルールと、売主が自分で確認する方法

長崎で自宅や実家の売却を考えはじめ、不動産会社に依頼する段になって手が止まる方がいます。「1社に絞る契約（専任媒介）にすると、その会社が情報を抱え込んでしまうのではないか」——インターネットで調べていると、囲い込みという言葉に行き当たるからです。

この不安は、根拠のないものではありません。ただ、状況はここ数年で変わりました。2025年1月から、売り出し中の物件が今どういう状態にあるのかを不動産会社がシステムに登録することが義務づけられ、売主自身がその内容を画面で確認できる仕組みが整えられています。

この記事では、囲い込みとは何が起きている状態なのかを国土交通省の定義で正確に押さえたうえで、売主が自分の目で確かめる手順を、順番どおりに説明します。不安を抱えたまま契約を先送りにするのではなく、確かめてから任せる、という進め方をとれるようにするのが目的です。

スター不動産株式会社長崎の不動産売却・買取

スター不動産は、長崎市西坂町に拠点を置く地元密着の不動産会社です。売却を任せていただく際は、レインズへの登録証明書をお渡しし、売主さまご自身で売り出し状況を確認していただける状態にしています。売る・売らないを決める前の段階からのご相談も承っています。

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「囲い込み」とは、何が起きている状態か

言葉のイメージが先行しやすいところなので、まず国土交通省が売主向けに出しているリーフレットの定義を見ておきます。

「囲い込み」とは、一部の宅建業者が自社の利益のため、売主・買主双方の媒介を行うことを目的として、故意に物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して物件の紹介を行わないような行為を指します。
出典: 国土交通省・指定流通機構「レインズの『ステータス管理機能』を活用しましょう！」（売主向けリーフレット）

ポイントは、売主の意向に反して、他社からの紹介を止めてしまうという部分です。物件そのものに問題があるわけでも、売主が何かを間違えたわけでもありません。売却活動の裏側で情報の流れが止まり、本来出会えたはずの買主に届かなくなる、という状態です。

囲い込みが起きると困るのは、買い手候補が減ることそのものです。同じ物件・同じ価格でも、紹介される機会が少なければ、売れるまでの期間は延び、条件の交渉でも不利になりやすくなります。

なぜ、こうした行為が起こりうるのか

不動産の仲介では、売主側と買主側の両方を1社が担当すると、その会社が受け取る仲介手数料は売主・買主の双方から得られる形になります。片側だけを担当する場合と比べて、1件あたりの収益が変わるという構造です。この構造自体は法律で禁じられているものではありません。

問題になるのは、その形をつくることを優先して、他社経由の紹介を意図的に止めてしまう場合です。国土交通省のリーフレットは、その一例として「事実に反して『売主都合で一時紹介停止中』と虚偽登録し、他の業者への紹介を意図的に拒否する」といった行為を挙げています。

なお、これは一部の事業者の行為として問題視されているものであり、業界全体がそうだという話ではありません。制度の側でも、後述するとおり対応が進んでいます。

長崎で、この話がとくに効いてくる理由

長崎の不動産市場は、首都圏のように毎日大量の買主が動く市場ではありません。斜面地の物件、車が入らない敷地、築年数の経った戸建てなど、条件のある物件ではなおさら、1件の問い合わせが持つ重みが大きくなります。紹介の機会が数件止まっただけで、売却期間が数か月単位で変わることもある、というのが地元で売却に関わっている実感です。

2025年1月、ルールが変わった

ここからが、この記事でいちばんお伝えしたい部分です。

レインズとは何か（長崎県は西日本レインズの管轄）

レインズ（REINS）は、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報ネットワークです。ここに物件が登録されると、他社の担当者も自社のお客様にその物件を紹介できるようになります。つまり、レインズへの登録は、買主と出会う入口を広げる仕組みです。

全国は4つの機構に分かれており、長崎県は西日本不動産流通機構（西日本レインズ）の管轄にあたります（西日本レインズ媒介契約制度）。

専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社にはレインズへの登録と、登録したことを証明する書面（登録証明書）を売主へ交付することが義務づけられています。

変わったのは「取引状況の登録」が義務になった点

レインズには、以前から物件の取引状況を登録する「ステータス管理機能」が備わっていました。ただし、この機能を使うかどうかは事業者側に委ねられている面がありました。

国土交通省は令和6年（2024年）6月に宅地建物取引業法施行規則を改正し、次のように整理しています。

令和7年（2025年）1月1日から、宅建業者に対してレインズへの物件の取引状況の登録を義務づけた
令和7年（2025年）1月4日から、売主に交付される「登録証明書」に2次元コードを記載し、売主専用画面へアクセスしやすくした

出典：国土交通省報道発表（令和6年12月24日）

つまり、自分の物件が今どう扱われているかを、売主が自分で見に行ける状態が制度として整えられた、ということです。

登録されるステータスは3種類

売主専用画面で表示される取引状況は、次の3つのいずれかです。

表示	意味	売主として見たときの受け止め方
公開中	他社からの問い合わせを受け付けている状態	通常の売り出し中。想定どおり
書面による購入申込みあり	書面での購入申込みが入っている状態	商談が動いている。担当者から説明を受けているはず
売主都合で一時紹介停止中	売主の事情で紹介を止めている状態	自分に心当たりがなければ、確認が必要

3つめが要注意の欄です。売主が「しばらく内見を止めたい」と伝えた覚えがないのに、この表示になっている場合、他社からの問い合わせが届かない状態になっています。

事実と異なる登録は、指示処分の対象になる

国土交通省が示している「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」には、次のように書かれています。

宅地建物取引業者が専属専任媒介契約及び専任媒介契約に基づき指定流通機構に登録した物件について、当該物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容が事実と異なるときは、法第65条第1項の指示処分の対象となる。
出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）第34条の2関係

同じ文書は、不動産会社が登録証明書を交付する際に、ステータス管理機能で最新の登録内容を確認できることを売主へわかりやすく説明することが望ましい、とも定めています。

制度は改正されることがあります。この記事の内容は2026年9月時点で公開されている国土交通省の資料に基づくもので、最新の運用は同省およびレインズの公式サイトでご確認ください。

売主が自分で確認する、4つのステップ

手順そのものはシンプルです。契約から確認までを順に並べます。

専任媒介または専属専任媒介で契約する
一般媒介にはレインズへの登録義務がないため、この確認の仕組みは専任・専属専任を選んだ場合に働きます。
登録証明書を受け取る
レインズに登録されると、不動産会社から登録証明書が交付されます。渡されない場合は、その場で求めてかまいません。
売主専用画面にアクセスする
2025年1月からは登録証明書に2次元コードが載っています。スマートフォンで読み取り、記載の確認用IDとパスワードを入力します。
取引状況を見る
「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のどれになっているかを確認します。売り出し中は、ときどき見に行くだけで十分です。

心当たりのない表示になっていたら、担当者に「今このステータスになっているようですが、どういう状況ですか」と尋ねる。それだけで足ります。国土交通省のリーフレットも、誤った登録が是正されれば買主側の不動産会社から問い合わせができるようになる、という流れを図で示しています。

「停止中」を見つけたときの受け止め方

ここで一つ、注意点があります。「売主都合で一時紹介停止中」＝必ず囲い込み、ではありません。売主側の事情で実際に止めているケースもあるためです。

自分から「法事の期間は内見を止めてほしい」と伝えていた → 想定どおり
「書面による購入申込みあり」で、担当者から申込みの報告も受けている → 想定どおり
リフォーム中・残置物の片付け中などで一時的に止めていると聞いている → いつ再開するかを確認しておく
心当たりがないが、担当者と最近やり取りしていない → まず状況を聞く
心当たりがなく、報告も途絶えていて、説明を求めても要領を得ない → 契約期間の区切りでの見直しも選択肢

大切なのは、表示を見て一人で結論を出さないことです。まず事実を確かめる。そのうえで説明に納得できるかどうかで判断する、という順番が安全です。

媒介契約の種類によって、確認できる範囲が変わる

ここまで読んで、「では一般媒介にすれば囲い込みの心配はないのでは」と考える方もいます。複数社に同時に依頼できるので、確かに1社に情報が集中することはありません。ただし、一般媒介にはレインズへの登録義務も、業務報告の義務もありません。つまり、確認する手段のほうも用意されない、というトレードオフがあります。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への同時依頼	できる	できない	できない
自分で買主を見つけた場合	直接取引できる	直接取引できる	会社を通す必要がある
レインズへの登録義務	法令上はなし	あり（契約日から7日以内・休業日を除く）	あり（契約日から5日以内・休業日を除く）
業務状況の報告義務	法令上はなし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
取引状況（ステータス）の確認	仕組みの対象外	売主専用画面で確認できる	売主専用画面で確認できる

契約の有効期間は、専任・専属専任のいずれも3か月を超えない範囲と定められています。動きや報告に納得できなければ、期間の区切りで見直せるということです。

一般媒介は自由度が高い一方で、各社にとっては「他社で決まれば手数料にならない」契約でもあります。広告費や手間のかけ方が分散し、結果として動きが薄くなることもあります。どちらが良いという話ではなく、確認の仕組みが働くかどうかを含めて選ぶ、という視点を持っておくと判断しやすくなります。

契約前に、これだけは聞いておく

囲い込みの不安は、契約後に確かめるより、契約前の会話でかなり解消できます。次の4つは、そのまま口に出して聞いて差し支えありません。答え方に会社の姿勢が表れます。

レインズにはいつ登録されますか。登録証明書はいただけますか
売主専用画面での確認のしかたを教えていただけますか
他社の担当者から問い合わせがあったときは、どう対応されますか
報告はどのくらいの頻度で、どんな内容をいただけますか

これらを聞かれて困る会社は、そう多くありません。むしろ、登録証明書を先に用意して渡してくれるか、確認のしかたを自分から説明してくれるかで、情報公開に対する構えが見えます。

複数社の話を聞き比べる段階での見方は、こちらの記事で整理しています。

長崎で売るときに、この確認がとくに効く場面

長崎の物件は、全国共通のものさしだけでは測りにくい条件を抱えていることが少なくありません。次のような物件では、他社経由の紹介がきちんと流れているかどうかが、売却結果に効いてきます。

斜面地・階段立地の戸建て — 買主の層が限られるぶん、母数を減らさないことが重要になります
築年数の経った空き家 — リフォーム前提の実需層や事業者など、複数の入口から探す必要があります
相続した実家で、県外にお住まいの場合 — 現地の様子が見えないぶん、画面で状況を確認できる意味が大きくなります
急がず条件を探りたい物件 — 売り出し期間が長くなるほど、紹介が止まっていないかの確認が効いてきます

スター不動産は長崎に密着して、こうした条件のある物件の売却に粘り強く向き合ってきました。売却をお任せいただく際は登録証明書をお渡しし、売主さまご自身で状況を確認していただける状態にしています。見て確かめていただくことは、私たちにとっても仕事の進み方をそのままお見せできる機会だと考えています。

よくある質問

売主専用画面のIDとパスワードは、どこに書いてありますか？

レインズに登録された際に不動産会社から交付される「登録証明書」に記載されています。2025年1月からは同じ書面に2次元コードも載っており、読み取ることで売主専用画面にアクセスできます。書面が手元にない場合は、依頼している不動産会社に再交付を求めてください（2026年9月時点の運用です）。

一般媒介で複数社に依頼していますが、状況を確認する方法はありますか？

一般媒介にはレインズへの登録義務がないため、売主専用画面での確認の仕組みは対象外です。任意で登録している場合には登録証明書が発行されることもあります。契約時に、レインズへ登録するかどうか、報告をどの頻度でもらえるかを取り決めておくのが現実的な方法になります。

表示が「売主都合で一時紹介停止中」でした。すぐに契約を解除すべきですか？

まずは事実の確認からで十分です。実際に売主側の事情で止めているケースもあり、表示だけでは判断できません。担当者に状況を尋ね、説明の内容と、その後に表示が是正されるかどうかを見てから判断してください。媒介契約には有効期間があり、専任・専属専任は3か月を超えない範囲と定められているため、期間の区切りで見直すという選択もあります。会社選びの見直し方は長崎で信頼できる不動産会社（売却）の選び方でまとめています。

まとめ｜不安のままにせず、確かめてから任せる

囲い込みとは、売主の意向に反して他社からの紹介を止めてしまう行為のこと。物件や売主に問題があるわけではない
2025年1月から、レインズへの取引状況の登録が宅建業者に義務づけられた。同月から登録証明書に2次元コードが載り、売主専用画面へアクセスしやすくなった
表示は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類。心当たりのない「停止中」が確認のきっかけになる
登録内容が事実と異なるときは、宅建業法第65条第1項の指示処分の対象になると国土交通省が明示している
一般媒介は自由度が高い一方、レインズ登録義務も報告義務もなく、確認の仕組みの対象外になる

最後に、次に取る行動を3つ挙げておきます。

媒介契約を結ぶ前に「登録証明書はいただけますか」と聞いてみる
すでに売り出し中なら、手元の登録証明書から売主専用画面を開いて表示を見てみる
心当たりのない表示になっていたら、担当者にそのまま状況を尋ねる

長崎で不動産を売るとき、売主にできる確認は、思っているより具体的です。制度が整った今は、「不安だから一般媒介にしておく」ではなく、「確かめられる形で1社に任せる」という選び方ができます。スター不動産は、そのための情報をお渡ししたうえで、迅速に動き、条件を粘り強く探る売却をお手伝いします。売ると決めていない段階のご相談でもかまいません。

長崎の不動産売却の無料査定・ご相談はこちら

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