長崎で土砂災害警戒区域にある家は売れる？売る前に確かめたい区域とハザードマップ

長崎市の山手や斜面地にある一戸建てを売ろうと考え始めたとき、ハザードマップを開いて、自分の家のあたりに色が塗られていることに気づく方がいます。親から相続した実家を整理しようとして、近所の方から「このあたりは土砂災害警戒区域に入っている」と聞いた、という話も珍しくありません。

そのとき多くの方が最初に思うのは、「区域に入っていたら売れないのではないか」「買主に知られたら断られるのではないか」という不安です。ただ、土砂災害警戒区域に入っていることは、家を売れない理由にはなりません。変わるのは、買主にきちんと説明される情報になることと、建て替えや造成をするときに基準や許可が関わることです。

この記事では、長崎市の斜面地にある家を売ろうとしている方に向けて、区域の種類と指定で変わること、長崎市・長崎県・国の地図で自分の家の位置を確かめる方法、買主に伝わる情報と売り出し前に整理しておくこと、そして区域内の家の売り方の考え方を、2026年11月時点の公式情報に沿って整理します。価格を決めつけるのではなく、自分の家の状況を確かめてから売り方を選べる状態になることを目的にしています。

スター不動産株式会社長崎の不動産売却・買取

スター不動産は、長崎市西坂町に拠点を置く地元密着の不動産会社です。斜面地や坂の上の住宅が多い長崎で、土砂災害警戒区域やハザードマップの確認から一緒に整理し、物件ごとの事情に合う売り方をご提案してきました。この記事では、区域に入っているかもしれない家を売る前に押さえておきたいことを、地元の目線でお伝えします。

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長崎市で「土砂災害警戒区域」に入っている家は珍しくない

土砂災害警戒区域は、崖崩れ・土石流・地すべりのおそれがある区域を、土砂災害防止法に基づいて都道府県知事が指定するものです。長崎県の公表によると、長崎市内の土砂災害警戒区域は6,806箇所、そのうち土砂災害特別警戒区域が6,340箇所あり、県全体では警戒区域が41,473箇所、特別警戒区域が39,037箇所にのぼります（長崎県市町村別の区域指定状況・令和8年8月28日現在の値、2026年11月時点の情報）。

県のページによると、長崎市は長崎大水害で被害が大きかったことから、県内で最も早い平成15年度から区域指定のための調査が始まっています。斜面に住宅地が広がる長崎市では、区域に入っている家は決して特別な存在ではありません。

数字だけを見ると特別警戒区域の多さに驚くかもしれませんが、特別警戒区域は、警戒区域の中でも建物の損壊や住民への著しい危害のおそれがある範囲を絞って指定される区域です。同じ1箇所の区域でも、敷地が警戒区域の部分にだけかかるのか、特別警戒区域の部分にもかかるのか、あるいは敷地の端だけがかかるのかは、地図で確かめないと分かりません。

「売れるかどうか」を考える前に、「どの区域に、敷地のどの部分がかかっているか」を確かめることが出発点です。区域の種類とかかり方によって、建て替えのときに関わる基準や、買主への説明の内容が変わります。

区域の種類と、指定されると何が変わるか

「土砂災害の区域」と一口に言っても、売却に関わるものはいくつかあります。混同しやすいので、ひとつずつ整理します。

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）

土砂災害警戒区域は、通称イエローゾーンと呼ばれます。長崎県の説明では、警戒区域に指定されると、市町村の地域防災計画で警戒避難体制が定められ、ハザードマップなどで住民に周知されます。そして売買の場面では、宅地建物取引業者が「警戒区域内である」ことを重要事項として買主に説明する義務があります（長崎県区域に指定されると、2026年11月時点の情報）。

一方で、警戒区域に入っているからといって、今の家に住み続けることや、家を売ること自体に許可が必要になるわけではありません。イエローゾーンで中心になるのは、「危険を知らせ、避難に備える」ための仕組みです。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）

土砂災害特別警戒区域は、通称レッドゾーンと呼ばれます。長崎県の説明では、特別警戒区域に指定されると次のような措置がとられます。

住宅宅地の分譲や、社会福祉施設・学校・医療施設などの建築のための開発行為（特定の開発行為）は、対策工事の計画が基準に適合すると知事が判断した場合に限って許可される
居室のある建物を建築するときは、土石などが建物に及ぼす力に対して安全な構造かどうか、着工前に建築確認を受ける必要がある
著しい危害が生じるおそれのある建物の所有者などに対し、知事が区域外への移転などを勧告できる
宅地建物取引業者は、特定の開発行為の許可を受けるまで、その宅地の広告や売買契約ができず、売買の際には許可について重要事項として説明する

既存の一戸建てを売る場面で特に関わってくるのは、2つ目の建て替えや増築をするときに構造の基準がかかる点です。買主が「いずれ建て替えたい」と考えている場合、設計や費用の検討に影響することがあります。構造の基準や手続きの詳細は物件ごとに異なるため、最新の内容は長崎県・長崎市の公式情報でご確認ください。

長崎市全域の「盛土規制区域」と「大規模盛土造成地マップ」は別もの

もう一つ、長崎市では2025年5月23日付で、市全域が宅地造成等工事規制区域・特定盛土等規制区域に指定されました（宅地造成及び特定盛土等規制法。長崎市宅地造成及び特定盛土等規制法の施行、2026年11月時点の情報）。指定日以降、基準以上の造成をする場合は許可が必要で、高さ2メートルを超える擁壁を取り壊す工事などは、着工の14日前までに届け出る必要があります。

この盛土規制区域は長崎市全域が対象なので、区域に入っているかどうかで家を区別するものではありません。売却で関わるのは、買主や売主が造成や擁壁の工事をしようとするときです。

また、名前が似ている「大規模盛土造成地マップ」は、規制の区域ではなく、過去に大きな盛土で造成された土地のおおまかな位置を示した地図です。こちらは次の章で詳しく見ます。

区域・地図	どんなものか	指定で変わること	売却で確かめたいこと
土砂災害警戒区域（イエロー）	土砂災害のおそれがある区域	警戒避難体制の整備、ハザードマップでの周知	敷地がかかっているか。買主に重要事項として説明される
土砂災害特別警戒区域（レッド）	警戒区域のうち、建物の損壊などのおそれがある範囲	特定の開発行為の許可制、居室のある建物の構造規制、移転などの勧告	敷地のどの部分がかかるか。建て替え時に構造の基準がかかる
盛土規制区域（長崎市全域）	盛土・切土などの工事を規制する区域	基準以上の造成は許可、高さ2m超の擁壁の除却などは届出	売る前に造成・擁壁工事をする予定がないか
大規模盛土造成地マップ	大きな盛土造成地のおおまかな位置	造成や建築に特別な制限はない	載っているかどうか。載っていても危険とは限らない

売る前に、自分の家の位置を地図で確かめる

区域の種類が分かったら、次は自分の家がどこに当たるかを確かめます。長崎市・長崎県・国がそれぞれ地図を公開しているので、順番に見ていくと全体像がつかめます。

まずは長崎市の「町別」土砂災害ハザードマップで大まかに

長崎市の土砂災害ハザードマップは、県知事が指定した警戒区域・特別警戒区域を町別にまとめたものです。町名の頭文字（ア行〜ワ行）から町を選ぶと、その町の地図が開きます。崖崩れ・土石流・地すべりのどの種類の区域か、避難場所はどこかも載っているので、まず大まかな位置をつかむのに向いています。

ただし、このページの更新日は2024年6月24日で、市自身も、最新の区域は長崎県のホームページで確かめるよう案内しています（2026年11月時点の情報）。市のマップは入口として使い、最新の区域は次の県の地図で確かめる、という順番で見ると、見落としを減らせます。

水害は洪水・高潮マップとハザードマップポータルで重ねて見る

土砂災害だけでなく、水害のハザードマップも売却に関わります。長崎市は2025年8月、想定最大規模の降雨（長崎大水害の約2倍の降雨）による洪水を想定した洪水ハザードマップを新たに作成し、中島川水系・浦上川水系・八郎川水系などの河川別に公開しています。また、県が水防法に基づいて指定した高潮浸水想定区域をもとにした高潮ハザードマップは2026年7月28日に更新され、長崎市の地図サービス「ながさきマップ」で見られます（いずれも2026年11月時点の情報）。このほか、市のハザードマップ・防災マップの一覧には、津波ハザードマップや地震防災マップなども掲載されています。

複数のリスクをまとめて見たいときは、国土交通省・国土地理院のハザードマップポータルサイトが便利です。「重ねるハザードマップ」では、洪水・内水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報を一つの地図に重ねて表示できます。坂の上の家は浸水と無関係に思えますが、家へ向かう下の道路や最寄りの避難経路が浸水想定にかかっていることもあるので、家の周りまで含めて見ておくと、買主からの質問にも答えやすくなります。

大規模盛土造成地マップは「載っていても危険とは限らない」

長崎市大規模盛土造成地マップは、谷や沢を埋めた盛土面積3,000平方メートル以上の「谷埋め型」と、傾斜20度以上の斜面に高さ5メートル以上盛り足した「腹付け型」の造成地の、おおまかな位置を示した地図です（2025年4月1日更新、2026年11月時点の情報）。

長崎市はこのマップについて、示された箇所が必ずしも危険というわけではないこと、大地震のときに危険な場所を示すものではないこと、該当しない箇所の安全性を保証するものでもないこと、位置はおおまかな目安で個別の敷地は特定できないこと、盛土造成地であっても造成や建築に特別な制限や手続きはないことを明記しています。自分の家の近くが載っていた場合も、この公式の注記をそのまま買主に伝えれば、必要以上に不安を与えずに説明できます。

買主には「重要事項説明」で伝わる。だから先に整理しておく

不動産会社を通じて売買するとき、買主には契約の前に宅地建物取引士から重要事項説明が行われます。ここまで見てきた区域やマップのうち、少なくとも次の内容は、その説明の中で買主に伝わります。

土砂災害警戒区域内であること（長崎県の説明による）
土砂災害特別警戒区域内で、特定の開発行為の許可に関わる場合はその内容
水防法に基づく水害ハザードマップ（洪水・雨水出水・高潮）上での物件のおおよその位置

水害ハザードマップの説明は、2020年8月28日から義務化されたものです。国土交通省の発表では、市町村が配布・公開している最新のハザードマップを示して物件のおおよその位置を伝えること、避難所の位置もあわせて示すことが望ましいこと、そして浸水想定区域に入っていないことを理由に「水害リスクがない」と買主が誤認しないよう配慮することが求められています（国土交通省報道発表・2020年7月17日、2026年11月時点の情報）。

つまり、区域やマップの情報は、売主が黙っていても買主に伝わります。だからこそ大切なのは、隠すかどうかではなく、売主として先に把握し、聞かれたときに答えられる状態にしておくことです。区域に入っていることが話の途中で初めて分かると、買主は「ほかにも知らないことがあるのでは」と感じやすくなります。最初から整理した資料があれば、同じ事実でも受け止め方が変わります。

区域の指定とは別に、売主が知っている過去の出来事や建物の状態は、契約前に作る物件状況等報告書（告知書）で伝えます。長崎の斜面地の家では、次のような点を整理しておくと、告知書の作成も査定もスムーズです。

県の防災GISや市のマップで、敷地がどの区域にどうかかっているかを確かめた画面や印刷
過去に敷地や周辺で崖崩れ・土砂の流入・浸水などがあったか、その時期と内容
擁壁や石垣のひび割れ・はらみ、補修や積み直しの履歴
雨のときの排水の様子、水が溜まりやすい場所
敷地の近くで行われた砂防工事や急傾斜地の対策工事の有無
建物の増改築の履歴と、建築当時の図面や確認の書類が残っているか

告知書に書く内容と、引き渡し後のトラブルを防ぐ考え方は、こちらの記事で詳しく解説しています。

区域内の家を長崎で売るときの考え方

区域を確かめ、伝える情報を整理したら、いよいよ売り方を考えます。ここでは、価格を決めつけずに判断するための考え方を整理します。

価格への影響は、物件ごとに違う

区域に入っていると価格がどう変わるのかは、売主としていちばん気になるところだと思います。ただ、区域指定が価格に与える影響を一律に示した公的なデータは見当たりません。実際の評価は、区域の種類だけでなく、次のような要素の組み合わせで変わります。

イエローだけか、レッドにもかかるか。敷地のどの部分にかかるか
買主が建て替えを前提にするか、今の建物を使い続けるか
擁壁や排水の状態、近くの対策工事の状況
前面道路との接道、車が入れるかどうか
眺望、駅やバス停・商業施設への近さなどの生活の利便

買主が検討しやすいかどうかは、区域そのものより、売主がどこまで状況を示せるかにも左右されます。

区域のかかり方を地図で示せて、擁壁の補修履歴なども書類で説明できる → 買主が判断しやすい
敷地の一部が特別警戒区域にかかり、建て替え時に構造の基準が求められる → 建て替えを前提にしない買主も含めて探す
区域のかかり方や擁壁の状態を把握しないまま売り出す → 途中で話が止まりやすい

長崎の斜面地では、区域の話と同時に接道の問題が重なることもあります。建て替えができるかどうかの確認は、こちらの記事が参考になります。

「建て替える人」だけが買主ではない

区域内の家というと、建て替えの制限ばかりに目が行きがちです。しかし買主には、今の家をそのまま、あるいはリフォームして住みたい人もいれば、眺望や街なかへの近さを重視する人、隣の土地と合わせて使いたい隣地の所有者もいます。建て替えの制限が大きく影響する買主もいれば、それほど影響しない買主もいる、ということです。

また、仲介で買主を探すほかに、不動産会社がそのまま買い取る「買取」という方法もあります。買取は、買主探しの期間がかからず、現況のまま引き渡せることが多いのが特徴です。一方で、価格の決まり方は仲介とは異なるため、どちらが合うかは、売却を急ぐ理由や家の状態、両方の条件を並べて比べたうえで判断します。相続した実家を売る場合の手続きは長崎で相続した不動産（実家・土地）を売却するときのポイント、築年数が経った家の売り方は長崎で古い家・築年数が経った物件を売却する方法で解説しています。

先に解体・擁壁工事をしないほうがよい場合がある

「区域に入っているなら、先に家を解体して更地にしたほうが売りやすいのでは」と考える方もいます。ただ、更地にすると、次に建てる家に特別警戒区域の構造の基準がかかるかどうかが、そのまま買主の判断材料になります。今の建物を使い続けたい買主の候補を、自分から狭めてしまうこともあります。

擁壁の積み直しや造成も同じです。長崎市全域が盛土規制区域になっているため、工事の規模によっては許可や届出が必要になり、時間も費用もかかります。工事をするかどうかは、現況のまま査定を受け、工事をした場合と比べてから決めるほうが、遠回りに見えて結果的に判断を誤りにくくなります。

長崎で区域内の家を売るまでの5つの手順

長崎市の町別マップで大まかに確かめる
長崎市の土砂災害ハザードマップで、家のある町の地図を開き、区域の種類と大まかな位置をつかみます。
長崎県の防災GISで最新の区域を確かめる
敷地がイエローかレッドか、敷地のどの部分にかかるかを県の地図で見て、画面を保存または印刷しておきます。
洪水・高潮・盛土のマップも重ねて見る
ハザードマップポータルや長崎市の洪水・高潮マップ、大規模盛土造成地マップで、家と周辺道路の状況を確かめます。
告知書に書く内容と書類を整理する
過去の被害、擁壁の補修履歴、排水の様子、図面や建築確認の書類など、買主に伝える情報を書き出しておきます。
現況のまま査定を受け、売り方を比べる
解体や工事をする前に、今の状態での査定を受け、仲介・買取、現況のまま・工事後といった売り方ごとの見込みを比べて決めます。

売却全体の流れや、売り出しから引き渡しまでの注意点は長崎で不動産を売却する流れと注意点にまとめています。

よくある質問

土砂災害警戒区域に入っている家は、売れないのですか？

区域に入っていても、家を売ること自体はできます。警戒区域（イエローゾーン）では、売買の際に区域内であることが重要事項として買主に説明されますが、売却に許可が必要になるわけではありません。特別警戒区域（レッドゾーン）にかかる場合は建て替え時に構造の基準がかかるなど検討する点が増えるため、敷地のかかり方を確かめたうえで、建て替えを前提にしない買主も含めて売り方を考えます。

区域に入っていることを、買主に伝えずに売ることはできますか？

不動産会社を通じた売買では、土砂災害警戒区域内であることや、水害ハザードマップ上の物件の位置は、重要事項説明で買主に伝えられます。売主が伝えなくても伝わる情報なので、先に把握しておき、過去の被害や擁壁の補修履歴などとあわせて告知書で整理しておくほうが、話を進めやすくなります。

土砂災害警戒区域の指定が解除されたり、変わったりすることはありますか？

長崎県は、防災対策工事などが完了したことに伴って区域を変更する場合に、事前の縦覧を行っています。2026年5〜6月には長崎市内の一部の町で、区域の変更に関する縦覧が行われました（2026年11月時点の情報）。ただし、どの区域がいつ変わるかは個別の工事や調査によるため、今後の見通しを前提に売却の時期を決めるのではなく、今の区域の状況をもとに判断するのが現実的です。

まとめ：長崎の区域内の家は「確かめてから」売り方を決める

長崎市の斜面地にある家が土砂災害警戒区域に入っていても、それだけで売れなくなるわけではありません。大切なのは、区域の種類と敷地へのかかり方を地図で確かめること、買主に伝わる情報を先に整理しておくこと、そして現況のまま査定を受けて売り方を比べることの3つです。区域の指定やハザードマップは追加・変更されることがあるため、最新情報は長崎県・長崎市の公式サイトでご確認ください。

スター不動産は、長崎市で地元密着の売却をお手伝いしてきました。斜面地や坂の上の家では、区域やハザードマップの確認から迅速にお手伝いし、仲介と買取、現況のままと工事後といった選択肢を比べたうえで、お客様の事情に合う条件をご提案します。説明が必要な物件でも、買主に状況を丁寧にお伝えしながら粘り強く売却を進めます。「区域に入っているかもしれない」と気づいた段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。

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