長崎の空き家、放置するとどうなる？固定資産税が上がる仕組みと長崎市独自のルール

長崎市内に、誰も住んでいない家がある。売ると決めたわけではないけれど、このまま置いておいていいのかは気になっている——。そんな状態で数年が過ぎている、というご相談をよくいただきます。

調べはじめると「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」という言葉が目に入ります。ただ、それが自分の家に今すぐ当てはまる話なのかは、読んでもはっきりしないことが多いはずです。誰も住んでいないだけで税金が上がるのか、上がるとしたらいつからなのか、その前に何か知らせは来るのか。ここが分からないまま、判断だけが先送りになってしまいます。

この記事では、「売り方」の話には踏み込まず、放置し続けた場合に何が起きるかだけに絞って整理します。固定資産税が上がる仕組み、長崎市が独自の条例で定めているルール、そして税金以外に積み上がっていくものまで。売ると決める前の判断材料として読んでいただければと思います。

スター不動産株式会社長崎の不動産売却・買取

スター不動産は、長崎市西坂町に拠点を置く地元密着の不動産会社です。空き家や相続した実家について、「まだ売ると決めたわけではないが、放っておいていいのか知りたい」という段階のご相談を数多くいただいてきました。斜面地・階段路地・築古といった長崎ならではの条件も踏まえて、その物件にとって現実的な選択肢をご一緒に整理しています。

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長崎の空き家は「置いておけば済む」状態ではなくなってきた

総務省の住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高を更新しました（令和5年調査・総務省統計局）。空き家が珍しいものではなくなった一方で、行政側の姿勢は明確に変わりました。国は令和5年12月13日に空家等対策特別措置法の改正法を施行し、対応を強化しています（国土交通省）。

長崎の場合、そこに地形の事情が重なります。斜面地や階段路地の先にある家は、車が近くまで入りません。屋根が傷んでも、庭木が伸びても、点検や手入れをするだけで人手と時間がかかる。県外にお住まいであればなおさらで、「気になってはいるが、帰るたびに一日仕事になる」という状態から抜け出しにくくなります。管理の手が届かない期間が長くなると、建物は思っている以上の速さで傷みます。

長崎市は、老朽化して危険な空き家について独自の対策事業を持っています。所有者が建物と土地を市に寄附できるなどの条件を満たしたものを除却し、跡地を公共空間として整備するという内容です（長崎市長崎市老朽危険空き家対策事業）。市が事業として枠組みを用意しているという事実そのものが、長崎で空き家の管理不全がどれだけ現実的な課題になっているかを表しています。

空き家の固定資産税が上がるのは「土地の軽減が外れる」から

「空き家の税金が6倍」という表現は、実際には少し不正確です。上がるのは建物の税金ではなく、その土地にかかっている軽減が外れるという話だからです。ここを取り違えると、「うちは建物が古いから評価額も低いはず」と考えて安心してしまいます。

住宅が建っている土地は、課税標準が軽くなっている

住宅が建っている土地には、住宅用地の特例という軽減措置があります。人が住むための土地の負担を軽くする制度で、面積の区分に応じて課税標準が引き下げられる仕組みです。ポイントは、この軽減は「住宅が建っていること」を前提にしているという点にあります。

そして通常、誰も住んでいない空き家であっても、住宅として建物が建っている限りはこの軽減が適用されています。つまり多くの空き家所有者は、気づかないうちに軽減された税額を払っている状態です。放置によって税負担が変わるというのは、この軽減が外れて本来の水準に戻る、という意味になります（2026年8月時点の制度。税額は評価額や区分によって異なります）。

対象は「特定空家等」だけではなくなった

以前は、著しく保安上危険であるといった状態にある「特定空家等」が対象でした。令和5年12月13日施行の改正法で、そこに「管理不全空家等」という区分が加わっています。放置すれば特定空家等になるおそれのある状態、という位置づけで、より手前の段階から行政が関与できるようになったのが改正の要点です（国土交通省）。

行政の対応は、いきなり最終段階に飛ぶわけではありません。段階を踏んで進みます。

指導
状態の改善を求める助言・指導が行われます。この時点では税額に変化はありません。
勧告
指導しても改善されない場合に出されます。ここで住宅用地の特例が外れ、土地の税負担が変わります。
命令
勧告にも従わない場合、措置を命じられます。従わないと過料の対象になります。
行政代執行
最終的に行政が代わりに措置を行い、その費用は所有者へ請求されます。

税額が変わる分岐点は、命令でも代執行でもなく勧告です。「まだ何も言われていない」と思っていても、書面が届いた段階では想像より先に進んでいる、ということが起こり得ます。

長崎市は、市独自の条例で解除の要件を決めている

ここが、一般的な空き家記事にはあまり書かれていない、長崎市の空き家所有者にとって最も重要な点です。

長崎市は令和5年3月23日に、管理されていない老朽危険空き家について、土地の固定資産税の軽減措置を解除する要件を定めた条例を制定しました。市が要件に該当すると判定した場合、市は「空き家を解体していなくても、土地の固定資産税の軽減措置を解除していく」としています（長崎市老朽危険空き家の除却を促進し、安全な生活環境を確保します）。

読み落としやすいのは、解体していなくても解除されるという部分です。「建物を壊さない限り軽減は続く」という理解のままでいると、通知を受け取ってから慌てることになります。なお市は、解除にあたって対象者へあらかじめ通知を行うとしています。

長崎市の条例による軽減措置の解除は、国の法律にもとづく勧告とは別の枠組みです。長崎市に空き家をお持ちの場合は、全国向けの解説記事だけを見て判断せず、市が公表している要件を前提に考える必要があります。制度の内容や運用は見直されることがあるため、最新の要件は長崎市の公式ページでご確認ください（2026年8月時点の情報）。

解除されたあとに除却すると、3年間の減免がある

長崎市の制度には、負担を重くする側だけでなく、動いた人を後押しする側もあります。

軽減措置が解除された空き家について、その後に除却した場合、増額になった土地の固定資産税と都市計画税を3年間減免する条例もあわせて制定されています。ただし条件があり、令和10年12月末までに除却した場合に限られ、申請が必要です。軽減措置が解除される前に除却した場合と、令和11年1月1日以降に除却した場合は対象外とされています（長崎市・2026年8月時点）。

除却そのものについても支援があります。長崎市特定空家等除却費補助金は、老朽化して危険である、または危険となるおそれがある特定空家等の除却を行う方に、その費用の一部を補助する制度です。補助額は最大50万円とされています（長崎市長崎市特定空家等除却費補助金・要件や受付期間は年度ごとに変わります）。

長崎市の制度を並べると、政策の意図がはっきり見えてきます。放置し続けるほど負担が重くなり、動いた人には減免と補助がつくという設計です。しかも減免には令和10年12月末という期限があります。「いつか考える」と先送りするほど、使える制度が減っていく構図になっている、ということです。

税金のほかに積み上がるもの

固定資産税は分かりやすい指標ですが、放置で増えるコストはそれだけではありません。

保有しているだけでかかる費用（火災保険料、草木の管理、見回りの交通費）が毎年発生し続ける
雨漏りやシロアリの進行で建物の傷みが加速し、修繕して住める状態に戻す難易度が上がる
屋根材や外壁の落下、庭木の越境、不法投棄などで近隣に迷惑がかかり、所有者としての責任を問われる可能性がある
行政代執行に至った場合、その費用は所有者に請求される
建物の状態が悪化するほど買い手の層が狭まり、選べる手放し方そのものが減っていく

最後の一点は、意外と見落とされます。傷みが浅いうちであれば、そのまま売る、手を入れて売る、解体して土地として売る、といった複数の道がありました。状態が進むと、その選択肢が一つずつ消えていきます。放置とは、選べる手段が減っていく時間でもあります。

では解体すればいいのか｜長崎で判断が単純にならない理由

「軽減が外れる前に壊してしまえばいい」と考えたくなりますが、そう単純でもありません。

そもそも住宅用地の特例は、住宅が建っていることを前提にした制度です。したがって自主的に解体して更地にした場合も、その土地は特例の対象から外れます。放置による解除を避けるために壊す、という発想だけで動くと、税負担の面では同じ結果になり得るということです（長崎市の減免は、軽減措置が解除された後に除却した場合を対象としており、解除前の除却は対象外とされています）。

さらに長崎では、解体費用の見通しが立てにくいという事情があります。斜面地や階段路地の物件では、重機やトラックが敷地の近くまで入れません。人力での搬出や小型機材での作業になれば、同じ規模の建物でも平地とは工程が変わります。解体費用は建物の構造・規模・立地・廃材の処分条件によって大きく変わるため（2026年8月時点）、平地の相場感をそのまま長崎の斜面地に当てはめることはできません。

判断の材料として、3つの方向性を並べて整理します。

比較項目	放置し続ける	解体して土地として売る	家屋のまま売却を検討する
固定資産税	解除の対象になると土地の負担が増える	更地化により特例の対象外になる	売却が成立するまでは現状のまま
初期費用	かからない（維持費は毎年発生）	解体費が先に出ていく	大きな持ち出しは生じにくい
時間の経過による変化	建物が傷み、選択肢が減る	解体後は土地の売却活動に集中できる	早く動くほど選べる手段が多い
長崎の斜面地での難易度	管理の手が届きにくい	搬出条件で工程と費用が読みにくい	立地に合う買い手の探し方が鍵になる
向いているケース	——（積極的に選ぶ理由は乏しい）	建物の傷みが進み、活用が難しい場合	まだ建物が使える、または土地として評価できる場合

大切なのは、この3つを自分の物件の条件に当てはめて比べることです。同じ長崎市内でも、車が横づけできる土地と、階段を50段上がる土地では前提がまるで違います。一般論としての正解を探すより、自分の物件がどの状態にあるかを先に確かめるほうが早道です。

「まだ大丈夫」と思ったときに確認したい5つのこと

判断を後回しにしていても、次の5つは今日から確認できます。

登記名義が誰になっているか（相続後、亡くなった方の名義のままになっていないか）
建物の現況（屋根・外壁・雨漏り・庭木の越境・不法投棄の有無を、写真で記録しておく）
市からの通知や書面が届いていないか（実家に届いて放置されていないかも含めて確認する）
敷地までの接道条件（解体や工事の車両が入れるか、階段のみか）
相続人が複数いる場合、手放す方向で足並みがそろっているか

このうち登記名義と相続人の合意は、確認から解決までに時間がかかります。売ると決めた後で着手すると、その分だけ全体が後ろにずれます。まだ決めていない段階でも、先に把握しておく価値があります。

放置から動き出すときの流れ

「何から手をつければいいのか」で止まってしまう方が多いので、順番を示しておきます。

現況を把握する
建物の状態、登記名義、接道条件を確認します。現地に行けない場合は、写真だけでも状況が見える形で残します。
行政からの通知を確認する
指導・勧告の書面が届いていないか、届いているならどの段階かを把握します。ここで対応の緊急度が決まります。
売れる状態かを見極める
一般の市場で流通する物件なのか、それとも買い手の層が限られる物件なのかを判断します。ここが手放し方の分かれ道になります。
手放し方を選ぶ
そのまま売る、解体して土地として売る、公的な制度を使うなど、物件の条件に合う方法を絞り込みます。
実行する
決めた方法で動き出します。相続登記や境界の確認など、時間のかかる手続きは並行して進めます。

3の見極めから先は、物件ごとに答えが変わります。市場での流通が難しい物件については、長崎市の空き家バンクという選択肢も含めて考えることになります。

よくある質問

誰も住んでいないというだけで、すぐに固定資産税が上がりますか？

空き家であることだけを理由にすぐ変わるわけではありません。国の制度では、特定空家等・管理不全空家等として勧告を受けた段階で住宅用地の特例が外れます。ただし長崎市は市の条例で独自に解除の要件を定めており、管理されていない老朽危険空き家については解体していなくても解除していく方針を示しています。判断の分かれ目は「空き家かどうか」ではなく「管理されているかどうか」です。

県外に住んでいて現地を見に行けません。管理を業者に頼めば放置にはなりませんか？

定期的な見回りや草木の手入れが行われていれば、管理されていない状態からは遠ざかります。管理代行の費用は内容と頻度によって変わります（2026年8月時点）。ただし管理を続けても建物の経年劣化そのものは止まらず、費用は毎年出ていきます。管理は時間を稼ぐ手段であって、結論を出さないままの長期継続は負担が積み上がる点に注意が必要です。

相続登記が済んでいない空き家でも、売却の相談はできますか？

ご相談自体は可能です。ただし実際に売買契約を結ぶには、名義を相続人へ変更しておく必要があります。相続登記は令和6年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が求められます。相続人が複数いる場合は合意の形成にも時間がかかるため、売ると決める前から動きはじめておくほうが結果的に選択肢を残せます。

まとめ｜放置は「決めないこと」ではなく「条件が変わっていくこと」

長崎の空き家について、押さえておきたい点を3つにまとめます。

空き家の税負担が変わるのは、建物ではなく土地の住宅用地特例が外れるため。国の制度では勧告の段階が分岐点になる
長崎市は令和5年3月に市独自の条例を制定し、管理されていない老朽危険空き家については解体していなくても軽減措置を解除するとしている。一方で、解除後に令和10年12月末までに除却すれば増額分を3年間減免する制度もある
税金以外にも維持費・建物の劣化・近隣への責任が積み上がり、状態が進むほど選べる手放し方が減っていく

放置しているつもりがなくても、決めないまま時間が経てば、条件は静かに動いていきます。逆に言えば、まだ建物が使える段階、まだ通知が来ていない段階であれば、選べる手段は残っています。

スター不動産は長崎市に根を張り、斜面地や階段路地、築古の物件も含めて数多くの売却に携わってきました。長崎の立地条件を前提に、その物件にとって現実的な進め方をご提案します。「売ると決めたわけではないが、このままでいいのか整理したい」という段階でも構いません。まずは現状をお聞かせください。査定・ご相談は無料で承ります。

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