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長崎市内で中古の一戸建てやマンションを探していると、物件価格はすぐに目に入るのに、「ほかにいくら用意すればよいのか」がなかなか見えてきません。不動産会社や銀行から「諸費用」という言葉を聞いても、何が含まれていて、いつ、誰に払うのかがわからないまま、資金計画が止まってしまう方は多いと思います。

結論からいうと、諸費用は売買契約のとき・ローン契約と決済のとき・購入したあとの3つのタイミングに分かれて発生します。そして、そのうち税金には、申告しないと軽減が受けられないものが含まれています。

この記事では、長崎で初めて家を買う方に向けて、物件価格のほかにかかる費用の全体像を整理したうえで、支払うタイミング別の内訳、税金の仕組みと軽減措置、仲介手数料の決まり方、そして長崎の坂や階段路地の物件で見落としやすい費用を、2026年10月時点の公式情報に沿って解説します。金額を断定するのではなく、「自分の場合は何がかかるか」を書き出せる状態になることを目的にしています。

長崎で家を買うとき、物件価格のほかにかかる「諸費用」とは

諸費用とは、物件価格そのもの以外に、売買契約・登記・住宅ローン・税金に伴って発生する費用をまとめた呼び方です。ひとつひとつは物件価格に比べれば小さくても、合計すると無視できない額になります。

一般に、新築を事業者から直接買う場合より、中古住宅を不動産会社の仲介で買う場合のほうが、諸費用の割合は高くなる傾向があります。仲介手数料がかかることと、土地と建物の両方に所有権移転の登記費用がかかることが主な理由です。長崎市内の住まい探しでは中古住宅が選択肢の中心になることが多いため、諸費用を物件価格と切り離して見積もっておく意味は大きくなります。

諸費用は、誰に払うかで次の4つに分けると整理しやすくなります。

• 国・県・市に払う税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税など）
• 不動産会社に払う仲介手数料
• 金融機関・保険会社に払う費用（ローンの事務手数料や保証料、火災保険など）
• 司法書士・引っ越し業者・リフォーム会社などに払う費用

諸費用の多くは住宅ローンとは別に現金で支払います。物件価格が見えた時点で、諸費用を別枠で見積もり、自己資金のうちいくらを諸費用に回すかを決めておくことが、資金計画の最初の一歩になります。

支払うタイミング別｜諸費用の内訳一覧

まず、どの費用をいつ、誰に払うのかを一覧にします。

費用の種類	支払う相手	支払うタイミング
印紙税（売買契約書）	国（契約書に印紙を貼る）	売買契約のとき
仲介手数料	不動産会社	契約時と決済時に分けることが多い
登録免許税・司法書士報酬	国・司法書士	決済（引き渡し）のとき
ローンの事務手数料・保証料・団体信用生命保険	金融機関・保証会社	ローン契約から決済のとき
火災保険・地震保険	保険会社	決済までに加入
固定資産税・都市計画税の精算金	売主	決済のとき
管理費・修繕積立金の精算金（マンション）	売主	決済のとき
不動産取得税	長崎県	購入後（通知が届いてから）
固定資産税・都市計画税	長崎市	購入の翌年から毎年
引っ越し・リフォーム・修繕	各業者	購入後

売買契約のときに払うもの

売買契約を結ぶ日には、売主に対して手付金を支払い、契約書に印紙を貼ります。あわせて、仲介手数料の一部を契約時に支払う取り決めになっていることが多くあります。

手付金は諸費用ではなく、物件価格の一部を先に払うものです。決済のときに残代金から差し引かれます。ただし契約時にまとまった現金が必要になる点では、資金計画上は諸費用と同じタイミングで用意しておくお金になります。

印紙税は、契約書に書かれた金額の区分で税額が決まります。詳しい税率はあとの税金の章で説明します。

ローン契約・決済（引き渡し）のときに払うもの

住宅ローンの契約から決済までの間に、諸費用の大半が集中します。決済の日には、残代金を売主に支払うのと同時に、次のような費用をそれぞれ別の相手に支払います。

• 登録免許税と司法書士報酬（所有権移転登記・抵当権設定登記）
• ローンの事務手数料、または保証料（金融機関によって方式が異なる）
• 団体信用生命保険の保険料（金利に含まれる型と別払いの型がある）
• ローン契約書（金銭消費貸借契約書）の印紙税（電子契約の場合は不要なことがある）
• 火災保険・地震保険の保険料
• 固定資産税・都市計画税を売主と日割りで精算する精算金
• マンションの場合は管理費・修繕積立金の精算金
• 仲介手数料の残金

ローンの事務手数料や保証料、団体信用生命保険の扱いは金融機関ごとに違い、借入額に対して一定の割合でかかる型と、定額の型があります。火災保険は建物の構造や補償内容、保険期間で保険料が変わります。いずれも金額を一律に言えるものではないため、ローンの事前審査の段階で金融機関から諸費用の概算を出してもらうと、資金計画に組み込みやすくなります。

購入したあとに払うもの

引き渡しが終わったあとにも、費用は続きます。見落としやすいのが不動産取得税です。購入から数か月たってから長崎県から納税通知書が届くため、資金計画に入れていないと慌てることになります。

固定資産税と都市計画税は、購入の翌年から毎年、長崎市から課税されます。1月1日時点の所有者に課税される仕組みのため、購入した年の分は売主と日割りで精算するのが一般的です。固定資産税の仕組みや住宅用地の特例は、長崎の空き家、放置するとどうなる？でも解説しています。

このほか、引っ越しや家具・家電、中古住宅ではリフォームや修繕の費用がかかります。長崎の物件では、この部分に地域ならではの事情が絡むため、あとの章で改めて取り上げます。

税金の仕組みと軽減措置（2026年10月時点）

諸費用のうち税金は、税率と軽減措置が法律で決まっているため、物件が決まれば見通しを立てやすい費用です。一方で、軽減措置には期限と要件があり、申告や証明書の提出が必要なものもあります。ここでは2026年10月時点の制度を整理します。

印紙税｜売買契約書に貼る

不動産の売買契約書には印紙税がかかります。令和9年（2027年）3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用され、契約金額が500万円超1,000万円以下なら5千円、1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です（国税庁 No.7108・2026年10月時点の情報）。

契約書を売主・買主がそれぞれ1部ずつ保管する場合は、それぞれの契約書に印紙が必要です。費用としては大きくありませんが、契約の日に印紙を用意しておく必要があります。

登録免許税｜名義を自分に移すときにかかる

買った土地と建物の名義を自分に移す所有権移転登記、新築なら所有権保存登記、住宅ローンを組むなら抵当権設定登記に、それぞれ登録免許税がかかります。税額は固定資産税評価額などの「不動産の価額」に税率をかけて計算します。

本則の税率は、売買による所有権移転が2%、建物の所有権保存が0.4%です。ただし、土地の売買による所有権移転は令和11年（2029年）3月31日までは1.5%に軽減されています（国税庁 No.7191・2026年10月時点の情報）。

住宅用家屋については、さらに軽減税率があります。

登記の種類	本則	住宅用家屋の軽減税率
所有権保存登記（新築）	0.4%	0.15%
所有権移転登記（中古の購入）	2.0%	0.3%
抵当権設定登記（住宅ローン）	0.4%	0.1%

この軽減は令和9年（2027年）3月31日までの登記が対象で、個人が自分で住むための家屋であること、床面積が50㎡以上であること、新築または取得後1年以内に登記すること、市区町村長の証明書（住宅用家屋証明書）を添えることが主な要件です（国土交通省 住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例・2026年10月時点の情報）。

登記の手続きを司法書士に依頼する場合、登録免許税とは別に司法書士報酬がかかります。報酬は事務所によって異なり、登記の件数や物件の数で変わります。

不動産取得税｜長崎県に申告する

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけかかる県税です。長崎市内の物件なら、長崎県（長崎振興局税務部）が窓口になります。

税率は本則4%ですが、住宅と土地については令和9年（2027年）3月31日までの取得は3%です。また、宅地として評価される土地は、同じ期限まで、固定資産課税台帳の価格の2分の1が課税標準になります。新築住宅や一定の中古住宅には評価額から一定額を控除する軽減、住宅用の土地には税額を減額する軽減があります（長崎県 不動産取得税・2026年10月時点の情報）。

長崎県では、土地や家屋を取得した日から60日以内に不動産取得申告書を振興局税務部へ提出することになっています。そして、住宅・住宅用土地の軽減は、窓口への申請がなければ適用されません。

不動産取得税の納税通知書は、取得から数か月後に届くことが多く、「諸費用は払い終えた」と思ったあとに届きます。軽減の要件を満たしていても、申告・申請をしていなければ軽減前の税額で通知されることがあります。購入が決まったら、申告の期限と必要書類を決済前に確認しておくのが安全です。ご自身の物件で軽減が受けられるか、税額がいくらになるかは、長崎振興局税務部または税理士にご確認ください。

固定資産税・都市計画税｜長崎市に毎年払う

購入後は、毎年1月1日時点の所有者に固定資産税がかかります。長崎市の税率は、固定資産税が課税標準額の1.4%、市街化区域内の土地・家屋にかかる都市計画税が0.3%です。住宅の敷地には住宅用地の特例があり、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が評価額の6分の1、都市計画税が3分の1になります（長崎市 固定資産税・長崎市 都市計画税・2026年10月時点の情報）。

購入した年の税金は、引き渡し日を基準に売主と日割りで精算するのが一般的です。精算金は税金そのものではなく売主への支払いですが、決済時に必要な現金として見込んでおきます。

消費税｜中古住宅では売主が誰かで変わる

土地の売買には消費税がかかりません。建物については、不動産会社などの事業者が売主の場合は課税されますが、個人が自宅として使っていた家を売る場合は課税されません（国税庁 No.6931・2026年10月時点の情報）。長崎市内で多い「個人が売主の中古住宅」では、物件価格に消費税は含まれないことになります。

一方で、仲介手数料、司法書士報酬、ローンの事務手数料といったサービスへの支払いには消費税がかかります。見積もりを比べるときは、税込か税抜かをそろえて見ることが大切です。

仲介手数料はどう決まる？いつ払う？

不動産会社の仲介で物件を買う場合、成約時に仲介手数料を支払います。仲介手数料は不動産会社が自由に決めているものではなく、宅地建物取引業法に基づく国土交通省の告示で上限が定められています。

上限は物件価格を3つの区分に分けて計算し、200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%、400万円超の部分は3%で、これに消費税が加わります。物件価格が400万円を超える場合は「物件価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限になる、と覚えておくと見通しが立ちます（国土交通省 不動産取引に関するお知らせ・公益社団法人全日本不動産協会・2026年10月時点の情報）。

2024年7月1日からは、物件価格が800万円以下の宅地・建物について、売主・買主のいずれの依頼者からも、通常の計算より高い30万円（税込33万円）を上限とできる特例が設けられています。長崎市内の中古住宅や空き家にはこの価格帯に入る物件が少なくありません。特例を適用する場合は、媒介契約を結ぶ前に不動産会社から報酬額の説明があり、依頼者が合意していることが前提になります。

仲介手数料の支払いは、売買契約のときに半分、決済のときに残り半分とすることが多く、支払う時期と金額は媒介契約書に明記されます。契約時にまとまった現金が必要になるため、手付金とあわせて準備しておきます。

長崎で見落としやすい費用｜坂・階段・築年数

ここまでは全国どこでも共通する諸費用でした。長崎の物件には、資金計画で見落としやすい費用がもう少しあります。

斜面地・階段路地の引っ越しと工事

長崎市内では、家の前まで車が入らない斜面地や階段路地の住宅が多くあります。こうした物件では、引っ越しのときにトラックを停めた場所から家まで荷物を人手で運ぶ「小運搬」の費用が加算されたり、リフォームで資材の搬入に割増がかかったりする傾向があります。金額は距離や階段の段数、業者によって大きく変わります。

また、敷地内に駐車場がない物件では、近くの月極駐車場を別に契約することになります。これは一度払えば終わる諸費用ではなく、毎月の固定費としてローンの返済額に上乗せされるお金です。長崎市内の住宅地では駐車場の確保自体が難しいエリアもあるため、物件を見るときに駐車場の有無と距離は早めに確かめておきたい点です。

あわせて読みたい 長崎市の空き家バンクで物件を探すには？0円・格安の空き家を買う前に確かめたいこと https://star-real-estate.co.jp/news/263/

築年数が経った住宅の調査・修繕

長崎市内の中古住宅には、築30年、40年を超える物件も多くあります。購入前に建物の状態を専門家に調べてもらう既存住宅状況調査（インスペクション）の費用、購入後の雨漏り・給排水・耐震・断熱の修繕費、斜面地なら擁壁の状態の確認など、建物の年数に応じた費用を見込んでおく必要があります。調査費用は調査会社や建物の規模で異なります。

接道の条件によっては建て替えができない物件もあり、将来のリフォームや売却に影響します。この点は長崎で「再建築不可」と言われた家は売れない？で、確認の手順を解説しています。

長崎市の補助金は「使えたら助かる」位置づけ

中古住宅の購入やリフォームに使える長崎市の補助制度はありますが、年度ごとに内容が変わり、予算に達すると年度の途中で受付が終わります。

2026年10月時点では、令和8年度の「長崎市快適住まいづくり支援費補助金」は予算額到達により受付終了（長崎市・2026年9月14日更新）、「長崎市子育て住まいづくり支援費補助金」も令和8年度の受付終了となっています（長崎市）。補助金を前提にした資金計画ではなく、使えれば助かるものと位置づけておくのが無難です。

物件の条件ごとに、追加費用が出やすいかどうかを整理すると次のようになります。

• 前面道路に車が入り、敷地内に駐車場がある → 引っ越し・工事の割増や駐車場代が出にくい
• 階段路地で車が入らないが、近くに月極駐車場がある → 小運搬費と毎月の駐車場代を見込む
• 築30年超で修繕履歴がわからない → インスペクション費用と修繕費を見込む
• 接道の条件で建て替えができない可能性がある → 将来の工事・売却への影響を購入前に確認する

諸費用を資金計画に組み込む5つの手順

ここまでの内容を、実際の資金計画に落とし込む手順にまとめます。

1. 総予算を「物件価格」と「諸費用」に分ける

   用意できる自己資金と借入可能額の合計から、諸費用の分を先に差し引いて、物件価格に使える上限を出します。

2. 諸費用を自己資金で払うか、ローンに含めるかを決める

   金融機関によっては諸費用も借入に含められますが、借入額と毎月の返済額が増えます。契約時に現金で必要になる手付金・印紙税・仲介手数料の一部は、ローンの実行前に払う点にも注意します。

3. 登記・保険・引っ越しの見積もりを早めにそろえる

   司法書士報酬、火災保険、引っ越しは、物件が決まった段階で見積もりを取れます。長崎の階段路地の物件は、引っ越し業者に現地の状況を伝えて見積もります。

4. 軽減措置の要件を物件ごとに確認する

   床面積50㎡以上か、自分が住むか、登記や申告の期限に間に合うかで、登録免許税と不動産取得税の負担が変わります。

5. 購入後の税・管理費・駐車場代を月額に換算する

   固定資産税・都市計画税、マンションの管理費・修繕積立金、月極駐車場代を12で割って、毎月のローン返済額に足した金額で無理がないかを見ます。

今の家を売って買い替える場合は、売却側にも仲介手数料や登記費用、譲渡所得の税金などがかかります。売却と購入の費用を同じ表に並べて見ておくと、資金の流れがつかみやすくなります。

あわせて読みたい 長崎で買い替え（住み替え）するときの売却の流れ https://star-real-estate.co.jp/news/194/

よくある質問

まとめ｜諸費用は「いつ・誰に・いくら」で整理する

長崎で家を買うときの諸費用は、売買契約のとき、ローン契約と決済のとき、購入したあとの3つのタイミングに分けて考えると、全体像がつかめます。税金は税率と期限が決まっているぶん見通しを立てやすい一方、申告や証明書がないと軽減が受けられないものがあります。仲介手数料は法律で上限が決まっており、支払う時期は媒介契約書で確認できます。そして長崎では、坂や階段路地、築年数に応じた費用を忘れずに入れておくことが、住んでからの資金のつまずきを減らします。

次に取る行動を整理すると、次のとおりです。

• 候補の物件ごとに、諸費用を「契約時・決済時・購入後」の3列で書き出す
• ローンの事前審査で、金融機関から諸費用の概算を出してもらう
• 登録免許税・不動産取得税の軽減要件（床面積・居住・期限）に当てはまるかを確かめる
• 駐車場の有無と距離、車が家の前まで入るかを現地で確かめる
• 購入後の税・管理費・駐車場代を月額に換算し、返済額に足して無理がないか見る

税率や軽減措置の期限は改正で変わることがあります。最新の情報は国税庁・長崎県・長崎市の公式サイトでご確認ください。

スター不動産は、長崎市で地元に根ざして不動産の売買に携わってきました。気になる物件があるが諸費用を含めた総額が見えない、坂の上の家で引っ越しや駐車場がどうなるか不安、買い替えで売却と購入の費用を一緒に整理したい、といった段階からご相談をお受けしています。長崎の地形や物件の事情を踏まえて、物件ごとに必要な費用と進め方を整理し、できるだけ早くお返事します。

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