長崎で土地・家を売る前に｜境界がわからないときの確かめ方と測量の進め方

長崎市内の実家や土地を売ろうと考え始めて、いざ敷地を見に行くと、どこまでが自分の土地なのか分からない。境界の杭が見当たらない、石垣がどちらの持ち物なのか聞いたことがない、不動産会社に「測量が必要になるかもしれません」と言われた。そんなところで手が止まってしまう方は少なくありません。

境界がはっきりしていないからといって、土地や家を売れないわけではありません。ただ、境界の確認は隣の土地の所有者や道路の管理者と日程を合わせながら進めるものなので、売り出してから慌てて始めると、引き渡しの日程に響きやすい作業です。

この記事では、長崎市内の土地・一戸建てを売ろうとしている方に向けて、売り出し前に自分で確かめられること、長崎市の地籍調査が行われた地区かどうかの調べ方、現況測量と確定測量の違い、斜面地の多い長崎でつまずきやすい点、そして売却の流れの中で境界の確認をいつ始めるかを、2026年11月時点の公式情報に沿って整理します。

スター不動産株式会社長崎の不動産売却・買取

スター不動産は、長崎市西坂町に拠点を置く地元密着の不動産会社です。石垣や擁壁のある斜面地、相続した実家、県外にお住まいの方の土地など、境界の確認が必要になる物件の売却を、測量の段取りから一緒に整理してきました。この記事では、境界がはっきりしない土地を売る前に知っておきたいことを、地元の目線でお伝えします。

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長崎で土地や家を売るとき、境界が話題になりやすい理由

土地や一戸建ての売買では、売主が買主に対して土地の境界を示すことが一般的に求められます。買主にとって境界は、どこまでが自分の土地になるのか、面積は登記どおりなのか、隣の塀や木が越境していないか、将来お隣ともめることはないか、を判断する材料だからです。住宅ローンを使う買主の場合は、金融機関も土地の範囲や面積を確認します。

長崎市では、境界がはっきりしない土地が珍しくありません。長崎市の説明によると、登記所に備え付けられている地図の半分ほどは、明治初期の地租改正の時に作られたものを基にしており、こうした字図（公図）は見取図的な性格のものです。そのため境界や形状、面積などが現実と異なっている場合も多いとされています（長崎市地籍調査の必要性とメリット、2026年11月時点の情報）。

これに、斜面を造成した宅地の石垣や擁壁、上下に段差のある隣地、何代も前に分けられた土地、といった長崎ならではの条件が重なります。親の代からずっと住んできた家ほど、境界を意識する機会がないまま今に至っていることが多いのです。

法務省の説明では、土地が登記されたときにその範囲を区画するものとして定められた線を「筆界（ひっかい）」と呼び、所有者同士の合意などでは変えられないものとされています。一方、日常でいう「境界」は、所有権の範囲を区切る線の意味で使われることもあり、筆界と一致することが多いものの、一致しないこともあります（法務省筆界特定制度）。売却の場面で「境界を確定する」というときは、この両方を隣地の所有者と確かめ合い、書面に残すことを指すのが一般的です。

売り出し前に自分で確かめられる3つのこと

測量を頼む前でも、所有者自身で確かめられることがあります。この3つを見ておくだけで、不動産会社や測量の専門家との話がぐっと進めやすくなります。

1. 敷地に境界標が残っているか

境界標は、土地の角や折れ点に設置される目印です。コンクリートや石の杭、金属のプレート、鋲（びょう）などの形があり、十字や矢印で境界の位置を示しています。まずは敷地を一周して、次のような場所を見てみてください。

敷地の四隅や、敷地の形が折れ曲がっている角
ブロック塀や石垣の上端・足元、擁壁の天端（いちばん上の面）
道路との境目の側溝の縁や、アスファルトの切れ目
土や落ち葉、植木の根元に埋もれていないか
外構工事や塀の積み直しのときに、抜かれたり動いたりしていないか

すべての角に境界標が見つかれば、境界の確認は比較的スムーズに進むことが多いです。一部しか見つからない場合や、見つかっても「これが境界標なのか分からない」場合は、写真を撮っておくと、後の相談で役に立ちます。

2. 法務局の地図・公図・地積測量図と、登記の名義

法務局（登記所）には、土地の位置や形を示す地図や、地図に準ずる図面（いわゆる公図）、土地を分けたときなどに作られる地積測量図が備え付けられています。これらは法務局の窓口のほか、インターネットの登記情報提供サービスでも取得できます（法務省登記情報提供制度の概要、2026年11月時点の情報）。

見ておきたいのは、次の点です。

公図の土地の形が、現地の塀や石垣の並びとおおむね合っているか
地積測量図があるか。ある場合は、いつ作られたものか、境界標の位置が書かれているか
登記簿の面積と、固定資産税の納税通知書に書かれた面積
登記簿上の所有者が誰になっているか（相続した土地なら名義が親のままになっていないか）

古い時代に登記された土地では、地積測量図が残っていないこともあります。名義が亡くなった方のままの場合は、売却の前に相続登記が必要です。手順は相続登記の義務化で長崎の実家はどうする？売却までの流れと期限にまとめています。

3. 長崎市の「地籍調査」が行われた地区か

地籍調査は、一筆ごとの土地の所有者・地番・地目を調べ、境界（筆界）を確認して面積を測り、その結果を地籍図と地籍簿にまとめる調査です。長崎市では国土調査法に基づき、市が土地所有者の協力を得て実施しています。調査・測量の経費は国・県・市が負担し、所有者個人の負担はありません。成果は国・県の認証を受けて登記所に送られ、地籍図は字図（公図）に代わる地図として備え付けられます（長崎市地籍調査とは、2026年11月時点の情報）。

自分の土地のある地区で地籍調査が行われたかどうかは、長崎市が公開している地籍調査実施状況の一覧表と実施区域図で確かめられます。令和8年10月現在の一覧表を見ると、次のような状況です。

旧香焼町・旧野母崎町・旧三和町・旧外海町・旧琴海町では、昭和30〜60年代を中心に調査が行われている
旧長崎市の市街地では、平成22年度の東長崎地区から、町・丁目ごとに順番に調査が進められている（西山台、立山、稲佐町、城山町、立岩町、八景町など）
令和4年度以降に始まった梁川町・竹の久保町・東山手町・坂本1丁目・若草町・富士見町などは、調査期間が「〜」となっており、令和8年10月時点で継続中と読める

なお、国土交通省が2026年6月26日に公表した資料では、令和7年度末時点の地籍調査の進捗率は全国の対象地域で53%、このうち人口集中地区（DID）では27%にとどまっています（国土交通省報道発表）。街なかほど地籍調査が済んでいない土地が多いのは全国共通の傾向で、長崎市の市街地も、一覧表に載っていない町はまだ調査が行われていないと考えて準備するほうが安全です。

地籍調査は市が地区ごとに計画して進める事業なので、売却に合わせて自分の土地だけ先に調べてもらう、という使い方は想定されていません。また、地籍調査が済んだ地区でも、立会いで境界の確認ができなかった土地は地籍図上で「筆界未定」として残ることがあり、調査後に境界標がなくなっていることもあります。

3つの確認の結果から、境界の見通しはおおむね次のように分かれます。

地籍調査済みの地区で、境界標が残っており、隣地とも認識に食い違いがない → 確認の作業を絞り込めることが多い
境界標の一部が見当たらない、地積測量図が古い、または無い → 境界標を復元したり、隣地と確かめ直したりする測量が必要になることがある
公図しかなく現地の形と合わない、隣地と境界の認識が違う、地籍図で「筆界未定」 → 時間がかかる前提で、売り出し前に着手する

境界をはっきりさせる測量は「現況測量」と「確定測量」

自分で確かめた結果、測量が必要になりそうなときは、測量の種類を知っておくと話が早くなります。土地の境界の調査・測量や、それに伴う表示に関する登記は、国家資格者である土地家屋調査士が担う仕事です。売却で使われる測量は、大きく次の2つに分かれます。

項目	現況測量	確定測量
何をするか	今ある塀・石垣・境界標などをもとに、土地の形と面積を測る	隣地の所有者（道路・水路に接する部分は管理者）と立ち会い、境界を確認して書面に残す
隣地との立会い	原則として行わない	必要
できあがるもの	現況測量図	境界確認書、確定測量図
かかる期間の傾向	比較的短い	隣地の数や官民境界の有無、立会いの日程で長くなりやすい
売却で使われる場面	売り出し前に土地の形や面積の目安をつかむ	実際の面積で売買する場合、土地を分ける場合、買主や金融機関が境界の確定を求める場合

現況測量で分かるのは「今の見た目の範囲」で、境界が確定するわけではありません。買主に「境界はここです」と書面で示せるのは確定測量です。費用は、土地の広さ、隣地の数、道路との境界確認が必要かどうか、法務局の資料がそろっているかで大きく変わるため、一律の目安は示しにくいのが実情です（2026年11月時点の情報）。

道路や水路に接する部分は「官民境界」の確認も

敷地が道路や水路に接している場合、その部分の境界は、道路や水路を管理する国・県・市との間で確認します。これを官民境界の確認と呼びます。前面道路が国道・県道・市道のどれかによって窓口が変わり、申請から立会い、書面の取り交わしまでに一定の期間がかかります。

長崎の住宅地では、階段や細い里道、暗渠（あんきょ）になった水路が敷地に接していることもあります。どの道路・水路に接しているかを先に把握しておくと、測量の段取りが組みやすくなります。接道や公図の読み方については、こちらの記事でも触れています。

売買契約は「公簿売買」か「実測売買」か

土地の売買には、登記簿の面積をもとに価格を決める「公簿売買」と、測量した実際の面積で価格を決めたり精算したりする「実測売買」があります。どちらで取引するかは、土地の状況や買主の希望を踏まえて契約の前に決めます。

公簿売買であっても、境界を示す必要がなくなるわけではありません。実測売買で契約し、引き渡しまでに確定測量を終える約束をする場合は、隣地の立会いが予定どおり進まないと引き渡しの日程に影響します。どちらの場合も、境界の見通しを立ててから契約に進むことが、売主にとっての安心につながります。

長崎の土地で境界がはっきりしないときに起きやすいこと

ここからは、長崎の土地で境界の確認を進めるときに、実際につまずきやすい場面を見ていきます。

石垣・擁壁がどちらの土地か分からない

斜面地の多い長崎では、上の土地と下の土地の間に石垣や擁壁があることがよくあります。この石垣が、上の土地に含まれるのか、下の土地に含まれるのか、境界が石垣の上端なのか下端なのかは、見た目だけでは分かりません。

どちらの土地に属するかは、将来の補修を誰が担うのかにも関わるため、買主が気にする点のひとつです。買う側がどこを見ているかは長崎市の空き家バンクで物件を探すには？0円・格安の空き家を買う前に確かめたいことでも解説しています。売る側としては、石垣の位置と境界の関係を測量の段階で確かめ、分かったことを書面に残しておくと、買主への説明がしやすくなります。

隣地の所有者が遠方にいる、相続の手続き中である

確定測量では隣地の所有者の立会いが必要ですが、長崎では隣の家も空き家になっていて所有者が県外に住んでいる、隣地の名義が亡くなった方のままで相続人が複数いる、といったことが珍しくありません。長崎市も、地籍調査の境界確認について、市は協議に直接関与せず所有者間での協議確認が必要だとしています（長崎市地籍調査とは）。

立会いの相手を探し、連絡を取り、日程を合わせるだけで時間がかかることがあります。隣地が多い土地、斜面で上下左右に隣地がある土地ほど、早めに動き出しておきたいところです。

塀・樹木・給排水管の越境が見つかる

測量してみると、自分の家のブロック塀が隣地に少し出ていた、隣の木の枝が敷地に張り出している、給排水管が隣地を通っていた、といった越境が見つかることがあります。

越境があっても売却はできますが、買主に伝える必要があり、現状をどう扱うかを隣地と確認して書面に残すのが一般的です。話し合いで折り合いがつかない場合の法的な判断は、弁護士など専門家の領域になります。どの段階で何が見つかったかを整理しておくことが、後の交渉を安定させます。

隣地との立会いで筆界の確認ができない場合に、法務局の筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、もともとの筆界を明らかにする「筆界特定制度」があります。土地の所有者として登記されている人やその相続人などが申請でき、裁判よりも迅速で費用負担も少ないとされています。手数料は土地の価格によって決まり、法務省の例では、申請人の土地と隣の土地の価格の合計が4,000万円の場合で8,000円です。手続きの中で測量が必要になった場合は、別に測量費用がかかることがあります。また、筆界特定は所有権の範囲を決めるものではありません（法務省筆界特定制度、2026年11月時点の情報）。

長崎で境界を確かめながら売却を進める6つの手順

境界の確認は、売却の流れと並べて考えると段取りが見えやすくなります。

現地で境界標を探し、写真を撮る
敷地の四隅、石垣や塀の上端・足元、道路際を見て、見つかった境界標と見つからない角を記録します。
法務局の図面と登記の名義を確かめる
地図・公図・地積測量図、登記簿の面積と所有者を取り寄せます。名義が親のままなら相続登記の準備を始めます。
長崎市の地籍調査の実施地区かを確かめる
市の地籍調査実施状況の一覧表と実施区域図で、土地のある町・丁目を探します。
査定を受け、測量の要否と種類を整理する
不動産会社に資料と写真を見せ、現況測量で足りるか、確定測量や官民境界の確認が必要かを、売り方とあわせて整理します。
必要な測量に着手し、隣地へあいさつする
確定測量が必要な場合は、隣地の所有者や連絡先を確かめ、立会いの日程調整を始めます。
契約で面積の扱いと境界の示し方を決める
公簿売買か実測売買か、引き渡しまでに何を終えるかを契約書に反映し、引き渡しの日程を組みます。

ポイントは、手順の5を売り出しの前、遅くとも査定の段階で始めることです。買主が決まってから確定測量を始めると、隣地の立会いが進まなかったときに引き渡しの日程を守れなくなり、買主にも負担をかけてしまいます。売り出しと測量を並行させる場合も、どこまで終わっているかを買主に正直に伝え、契約の条件に反映させることが大切です。

売却全体の流れは長崎で不動産を売却する流れと注意点にまとめています。境界や越境を後回しにして困ったケースは、こちらの記事でも紹介しています。

よくある質問

境界が確定していないと、長崎の土地や家は売れないのですか？

境界が確定していなくても、売却自体はできます。ただ、売買では売主が境界を示すことが一般的に求められ、買主や金融機関が確定測量を求めることもあります。境界の状況によっては、現況のまま購入を検討する買主を探したり、不動産会社による買取を比べたりする方法もあるため、まずは今の状況を把握したうえで売り方を選ぶのが現実的です。

測量の費用は、売主と買主のどちらが負担するのですか？

売却のための測量は、売主が負担することが多いです。ただし、誰がどの測量を負担するかは売買契約の条件として決めるもので、取引によって異なります。費用は土地の広さや隣地の数、道路との境界確認の有無で変わるため、測量の範囲を決める段階で見積もりを取り、売却の手取りとあわせて考えておくと安心です。

長崎市の地籍調査が済んだ地区なら、測量はいりませんか？

地籍調査が済んだ地区では、登記所の地図が現況に近く、境界の確認が進めやすくなる傾向があります。ただし、調査の後に境界標がなくなっている場合や、土地を分ける場合、地籍図で「筆界未定」になっている場合などは、あらためて確認や測量が必要になることがあります。地籍調査の有無は、測量が要らないかどうかではなく、作業の量を見積もる手がかりと考えると分かりやすいです。

まとめ：長崎の土地は「境界の見通し」を立ててから売り出す

長崎市内の土地や家は、公図が現況と合わない、石垣や擁壁がある、隣地の所有者が遠方にいるなど、境界の確認に時間がかかりやすい条件がそろっています。大切なのは、現地の境界標・法務局の図面・長崎市の地籍調査の3つで今の状況を確かめること、測量の種類と官民境界の要否を整理すること、そして売り出し前に着手することの3つです。地籍調査の実施地区や制度の内容は更新されることがあるため、最新情報は長崎市・法務局の公式サイトでご確認ください。

スター不動産は、長崎市で地元密着の売却をお手伝いしてきました。境界標が見当たらない、石垣の持ち主が分からないといった段階から迅速に状況を整理し、測量の段取りや隣地との調整にも、売却の日程から逆算して粘り強く向き合います。境界の見通しを立てたうえで、仲介と買取のどちらが合うかも含めて、お客様の事情に合う売り方をご提案します。「まだ測量するかどうかも決めていない」という段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。

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